**한국도 집 짓는 비용이 물가보다 빨리 올랐음. 다만 공사비는 ‘새 아파트를 지을 수 있는 가격’을 높일 뿐, 이미 지어진 아파트의 매매가격까지 보장하지는 않음.** 서울에서는 분양가에서 땅값이 차지하는 비중을, 지방에서는 다 지은 집이 실제로 팔리는지를 봐야 함. [한국건설산업연구원](https://www.cerik.re.kr/material/prospect/3136?utm_source=chatgpt.com)

**[브리핑]**
**국내에서도 원가 상승은 확인됨.** 2020년 평균 대비 2026년 8월 전국 건설공사비는 **38.7%**, 소비자물가는 **20.1%** 상승. 주택에 직접 관련된 지표로 봐도, 9월 분양가상한제 기본형건축비는 7월 고시 대비 **4.07%** 오른 ㎡당 232만8천원. 안전투자 등을 반영한 간접공사비가 9.77% 올라 자재값만의 문제는 아니었음. 다만 기본형건축비 인상률이 실제 분양가 인상률은 아님. [한국건설산업연구원](https://www.cerik.re.kr/material/prospect/3136?utm_source=chatgpt.com)

**서울 분양가를 공사비만으로 설명하기는 어려움.** 한국건설기술연구원에 따르면 2020년 대비 2025년 말 전국 주거용 건물 공사비는 **30.8%** 올랐지만, 2020~2025년 서울 아파트 평균 분양가는 **93.9%** 상승. 2025년 서울 민간아파트 분양가에서 **대지비가 차지한 비중은 65.2%**로 전국 평균 39.0%를 크게 웃돌았음. 이는 _분양가의 구성비_이지, 상승분의 65.2%가 땅값 때문이라는 뜻은 아님. [한국건설기술연구원](https://www.kict.re.kr/board.es?act=view&bid=pressrls&list_no=17654&mid=a10501050000&utm_source=chatgpt.com)

**서울은 당장 입주할 물량과 앞으로 지을 물량의 방향이 다름.** 2026년 1~9월 서울 주택 **준공은 전년 동기 대비 17.6% 감소**, 반면 **착공은 36.5% 증가**. 당장 신축 공급이 줄었다는 해석은 맞지만, 높은 공사비 때문에 서울의 향후 공급까지 계속 줄어든다는 주장은 현재 착공 통계와 맞지 않음. [국토교통부](https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092539&utm_source=chatgpt.com)

**지방은 높은 공사비보다 미분양 재고가 더 직접적인 제약.** 9월 말 전국 준공 후 미분양 2만7,549가구 중 **2만3,067가구(83.7%)가 비수도권**. 전월보다 재고는 줄었지만, 이미 다 지은 집도 팔리지 않는 지역에서는 원가가 올라도 분양가를 높이기 어려움. 이런 사업장은 집값 상승보다 할인 분양·후속 사업 연기·마진 축소로 부담을 흡수할 가능성. [국토교통부](https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092539&utm_source=chatgpt.com)

**[투자 인사이트]**
**같은 공사비 상승도 준공된 신축과 재건축을 기다리는 구축에는 다르게 작용할 수 있음.** 준공 신축은 같은 입지에 새로 짓는 비용이 비싸질수록 상대가치가 부각될 여지. 반면 재건축 단지는 일반분양 수입이 늘어난 공사비를 메우지 못하면 조합원 추가분담금이 커져 사업성이 오히려 악화될 수 있음. **‘신축이 비싸지니 재건축도 무조건 유리하다’는 결론은 성립하지 않음.** [한국건설기술연구원](https://www.kict.re.kr/board.es?act=view&bid=pressrls&list_no=17654&mid=a10501050000&utm_source=chatgpt.com)

건설주도 분양가 상승률보다 **그 가격에 실제 계약이 되는지**, **오른 공사비를 도급액에 반영했는지**가 더 중요한 구분점. 서울은 착공 증가가 실제 준공으로 이어지는지, 지방은 준공 후 미분양 감소와 초기분양률 개선이 함께 나타나는지가 판단을 바꿀 지표. [국토교통부](https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092539&utm_source=chatgpt.com)

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