Якщо вірити Держгеокадастру, середня ціна гектара сільгоспземлі в Україні - близько $1 700.
❗️Але якщо ви спробуєте купити якісний пай за ці гроші вас чекає розчарування. Реальний ринок живе за зовсім іншими законами.
Розбираємося, чому офіційні цифри викривлені та скільки насправді можна заробити на українській землі.
📉 Чому офіційні $1 700 - це міф?
Державна статистика показує лише «верхівку айсберга» з двох причин:
🔵Заниження угод під НГО: понад 50% угод фіксуються за мінімальною нормативно-грошовою оцінкою (щоб зменшити податки), а решта суми часто розраховується поза офіційним звітом.
🔵Змішування категорій: офіційна статистика рахує в одну купу і родючі чорноземи Черкащини, і дорогі рекреаційні ділянки під забудову біля Києва чи в Карпатах (де ціна сягає 180 тис. грн/га).
🔵Реальність ринку: попит перевищує пропозицію у 2–3 рази. Власники паїв не поспішають продавати землю, обираючи стабільну оренду або чекаючи подальшого зростання ціни. Основний покупець сьогодні - це агробізнес та ті, хто системно працює в галузі.
Офіційна статистика vs реальний ринок (на прикладі Полтавщини)🦚
📃За даними Держгеокадастру (на папері):
Ціна у 2021 році: ~36,5 тис. грн ($1 350) за гектар.
Ціна зараз: ~90 тис. грн за гектар.
Загальний приріст у валюті: +26% за весь період.
Середня дохідність: ~4,7% на рік у доларах.
🚜 За даними реальних угод (на практиці):
Ціна у 2021 році: ~45 тис. грн ($1 665) за гектар.
Ціна зараз: ~135 тис. грн ($3 013) за гектар.
Загальний приріст у валюті: +81% за весь період.
Середня дохідність: ~12,7% на рік у доларах.
❗Для порівняння: валютні ОВДП показують близько 3% річних. Тобто реальна земля навіть у середньому сегменті випереджає валютні держоблігації у 4 рази.
🤝Реальний кейс: як заробляють 26% річних у доларах?
Розглянемо конкретну закриту угоду (дані компанії «Твоє Коло»):
🔺Вересень 2023: інвестор купує ділянку 1,5 га в Тернопільській області за $2 729 / га (99,8 тис. грн).
🔺Грудень 2025: ділянку продано за $5 539 / га (235,4 тис. грн).
Орендний дохід за період: +$523.
🔺Результат (чистий прибуток після податків, нотаріуса та комісій): +83,5% у гривні або 26% річних у доларах.
За рахунок чого створюється така дохідність?
Окремий пай на 2–3 гектари агрохолдингам нецікавий. Але коли керуюча компанія об'єднує ділянки декількох інвесторів у єдиний пульований масив від 30 га з коротким строком закінчення оренди - агровиробники готові платити за такий готовий актив на 30% більше ринку.
🔵Висновок для інвестора:
Не орієнтуйтеся на середню ціну з новин - якісний агро-актив не коштує $1 500.
Головне в землі - це не просто «купити гектар», а сценарій виходу з інвестиції: якість ґрунту, конкуренція між орендарями та можливість консолідації в пули.
Земля залишається одним із найстійкіших захисних активів в Україні, який показує двозначну дохідність у валюті навіть під час війни.