..але з активами на брокерському рахунку
Кейс не для “повторення вдома” але цікавий
Отже, автор живе в Португалії, хоче купити житло. Гроші є, вони в широких ETF на світовий ринок і S&P500. Але банк відмовляє, бо він “португальський” з усіма витікаючими (банкам байдуже, чи є в тебе гроші. Вони повільні, обережні і вічно "на обіді", який триває годин вісім). Там щоб отримати іпотеку, треба бути людиною з регулярною зарплатою від португальської компанії. Він сам визнає, що з точки зору ризику це логічно, але йому від цього не легше.
Другий варіант, який він розглядав, це маржинальний кредит у IBKR. Але відмовився, тому що на значній корекції брокер продає папери автоматично, щойно забезпечення падає нижче межі, і не питає, чи готовий ти довнести гроші. Остаточно його переконав чужий коментар: це, ймовірно, ніколи не станеться, але ти постійно живеш із цим ризиком у голові. Він вирішив, що так жити нездорово.
Далі - власний план. Купити житло повністю за готівку. Потім взяти ломбардний кредит у міжнародного банку на ту саму суму, передати туди свої ETF як заставу, а отримані гроші знову вкласти в ті самі фонди.
Аргумент, чому кредит взагалі потрібен, якщо гроші є. Середня дохідність S&P500 близько 10,5%. Мільйон доларів за 30 років перетворюється майже на $20 млн, з поправкою на інфляцію це близько $7 млн у сьогоднішніх грошах. Купивши житло за готівку, ти цих грошей просто не побачиш. Подорожчання нерухомості ти отримаєш статистично, а от ця сума зникає.
Тому, за його словами, він ІМІТУЄ іпотеку. Тільки не через повільний споживчий банк, а через ломбардний кредит, який повертає гроші в ринок.
💪 Це також про те, наскільки більше гнучкості вам дають активи і капітал на брокерському рахунку
💡 Що тут насправді відбувається (розбір від ШІ)
Ідея робоча. Ломбардний кредит це стандартна послуга приватного банкінгу. Банк дає гроші під заставу цінних паперів, зазвичай від половини до двох третин вартості портфеля. Папери залишаються твоїми, просто заблокованими.
Але обґрунтування зібране неакуратно. Автор рахує $20 млн як втрачені і тут же каже, що подорожчання житла отримає в будь-якому разі. Так не буває, бо подорожчання він отримує саме тому, що витратив на квартиру ці гроші. Чесне порівняння інше. В одному випадку квартира, в іншому квартира плюс портфель мінус борг. Різниця не $20 млн, а лише те, наскільки дохідність ринку перевищує ставку по кредиту. Саму ставку він не назвав жодного разу.
Порядок дій теж зайвий. Продати папери, купити за готівку, взяти кредит і викупити папери назад дає той самий результат, але з реалізованим прибутком і португальським податком 28% по дорозі.
Як мало б бути
Портфель передається в заставу, банк відкриває під нього кредитну лінію, за ці гроші купується житло. Продажу немає взагалі. На виході квартира, портфель на місці і борг під нього. Це і є іпотека, тільки видана під активи, а не під зарплату, тому й швидко.
Умови
Ставка плаваюча, і якщо вона близька до дохідності ринку, весь прибуток іде на обслуговування боргу👀. Схема існує за рахунок різниці.
Розмір помірний. Борг у третину портфеля витримує падіння ринку вдвічі майже впритул до межі, половина вже виносить за неї.
Кредитор має давати час. У IBKR ліквідація автоматична, і тут автор правий, у приватному банку зазвичай кілька днів на довнесення.
Чим це не іпотека
Іпотеку не можна відкликати, житло не переоцінюють щодня. Ломбард відкликається на вимогу, і коефіцієнт застави переглядають саме тоді, коли ринок падає. Головне ж те, що заставою є той самий ринок, у який вкладені гроші. Падіння, яке викликає вимогу довнести кошти, одночасно зменшує забезпечення. У квартири такого зв'язку з S&P500 немає.
Ви зрозуміли: схема не створює грошей з повітря, вона міняє тип кредитора.