#проінвестиції Тверезо про нерухомість в Україні

Якщо якась мова в Україні йде про інвестиції, то першим ділом всі будуть згадувати нерухомість. Купив -> зробив –> здав –> отримуєш достатньо пасивний прибуток. В ідеальному світі все і є так просто, але ми як мінімум живемо в Україні, що значить уже будуть нюанси. У будь-якій інвестиції, математика ваш найкращий радник, бо у ній немає емоцій і вона скаже вам тільки правду. Тому давайте глянемо на цю математику.

Припустимо, що ми плануємо купити нову однокімнатну квартиру на 50 м2. Ми плануємо купити її на етапі планування і таким чином отримуємо ціну в 600$ за м2. При таких розкладах сама квартира уже коштуватиме 30,000$. Це справді хороша ціна на квартиру, але за таку прийдеться йти і на великі ризики. Головний ризик у тому, що щось пішло не так і ваша квартира не здається в експлуатацію, а значить її не можна тепер здавати в оренду. В Україні з цим справді є проблеми і через це, якщо люди і купляють на такому ранньому етапі, то лише через особисті зв’язки, де вони впевнені, що квартира буде дороблена. Спокійно можуть бути ситуації, де в одного і того самого забудовника, одна квартира була зроблена спокійно, а в іншій все йде через дупу. Це наше бентежне життя.

У нашому гіпотетичному сценарію, цих ризиків немає і ми спокійно отримали нашу квартиру. Залишився ремонт. Мені складно оцінити те, який дорогий буде ремонт для такої квартири, але мій діапазон був би між 7,000$ до 10,000$. Так як ми хочемо здавати оренду дорожче (і для простоти обрахунків) ми витратили 10к$ на ремонт. Тобто наші сумарні витрати становлять 40,000$.

Все, з квартирою ми розібралися і тепер треба вирішити скільки ж просити за неї. Коли йде мова про інвестиції, то всіх у першу чергу цікавить ROI (return on investment) і очевидно, що чим швидше гроші вернуться, тим інвестиція краща. Всім би хотілося взяти цю квартиру і здавати за 2к$ в місяць, але реальність не така солодка, бо навіть 1к$ буде дуже складно отримати.

Більшість українців не можуть собі позволити тратити 1к$ на оренду житла. Для однокімнатної квартири діапазон буде між 10к грн до 15к грн, що відповідно транслюється в 270-400$ в місяць (долар по 37). Окей. Ми зробили хороший ремонт і нам пощастило, бо знайшлася людина, яка готова платити ці 400$. Тепер можна вертатися до калькулятора і подивитися, який же ROI в даній ситуації.

40000 / 400*12 = 8.3❗️

Тобто, наша інвестиція в даному випадку окупиться грубо кажучи за 8.5 років. Це солідно, але ми взяли ідеальний варіант, де все йде, як ми хочемо. Розглянемо тепер більш реалістичний варіант.

За 1 м2 ми заплатили не 600$, а 800$, бо ми боялися на етапі планування купляти. Купили на етапі забудови, коли уже побачили, що хоча б якісь квартири були зроблені. Тепер квартира буде коштувати 40,000$. Добавляємо ремонт і маємо 50,000$. Також цього разу нам не так пощастило і знайшлися лише орендатори на ціну в 12к грн (325$). При таких умовах, наш ROI буде уже таким:

50000 / 325*12 = 12.8❗️

13 років, щоб окупити квартиру це вже немало. «Але, містер Деапул, навіщо взагалі мати ці розмови за ROI. Я отримую свої гроші кожного місяця і радуюся». А суть в тому, що якщо б ти вклав ці же 50к$, наприклад, в S&P500, то за 13 років у тебе було б на рахунку біля 222к$‼️. Навіть якщо ми враховуємо, що ми окупили квартиру і змогли її потім продати з маржою в 30%, то на виході у нас би було тільки 115к$‼️. Математика не бреше.

Нерухомість - це чудовий варіант для країн, де можна брати кредит і не робити собі вирок на життя. Україна - не така країна. Сподіваюся, що це заставило вас замислитися трохи над тим як реально працює світ. Само собою, що мати нерухомість це все одно круто і у своєму портфелі інвестицій вона повинна бути, як мінімум, для диверсифікації. Просто це також може бути не найоптимальніша інвестиція. Поки на цьому все. Буде ще продовження.